Jak wygląda oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wpływ na ostateczny koszt oferty i jest jednym z najważniejszych parametrów oceniających atrakcyjność oferty. Oprocentowanie kredytu uzależnione jest od jego części składowych. Powszechnie wiadomo, że ustalone na początku umowy warunki obowiązują do końca jej trwania, ale niektóre wskaźniki mogą ulec wahaniom z uwagi na średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Szukając odpowiedniej oferty należy zwrócić uwagę na oprocentowanie, które różni się w każdym banku. Współcześnie banki promują politykę, zgodnie z którą udzielają kredytów w walucie, w której kredytobiorca osiąga dochód. Oprocentowanie to jeden z elementów całkowitego kosztu kredytu, chociaż o ostatecznym koszcie decyduje głównie rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO).
Kredyt hipoteczny posiada jedno z najniższych oprocentowani, które zazwyczaj nie przekracza kilku procent. Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się takie elementy jak:
stopa referencyjna, która jest stopą procentową będącą zmiennym elementem oprocentowania i nie uzależnioną od banku, lecz od zmiennych wskaźników bankowych WIBOR (WIBOR wskazuje średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych obecne na polskim rynku międzybankowym), w przypadku stawki WIBOR 3M, ulega ona zmianie co 3 miesiące, a stawka WIBOR 6M jest zmienna co 6 miesięcy;
marża, na której przede wszystkim zarabiają banki i jest częścią niezmienną oprocentowania. Wysokość tego elementu jest uzależniona od polityki banku i zazwyczaj może być negocjowana. Jest to element zawsze wskazywany w umowie kredytowej i może ulec zmianie wyłącznie za zgodą obydwu stron. Przy zmianie tego czynnika naturalnie ulega zmianie oprocentowanie kredytu hipotecznego. Marża ulega zwykle zmianie w trakcie oferowanych przez bank promocji, co powala na jej obniżenie przez wskazany w umowie okres czasu, a potem może nastąpić jej podwyższenie.
Marża jest ustalana indywidualnie przez banki, ale powinna być ona dostosowana do sytuacji na rynku. Najlepszym rozwiązaniem jest porównanie wielu ofert dostępnych na rynku. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to połączenie marży i stopy referencyjnej. Na zmienność stopy referencyjnej mają wpływ takie czynniki jak:
-
zmiany stóp procentowych, które wykonywane są przez Radę Polityki Pieniężnej;
-
algorytmy stosowane przez banki do obliczania oprocentowania;
-
sytuacja gospodarcza zarówno w kraju jak i na świecie.
-
Jednakże wiedza o oprocentowaniu kredytu hipotecznego nie zawsze wystarcza, gdyż na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania wpływ mają także takie elementy jak:
-
prowizja,
-
marża,
-
ubezpieczenie kredytu,
-
okres spłaty samych odsetek bez kapitału głównego.
Najniższe oprocentowanie kredytu nie gwarantuje najniższego kosztu kredytu, gdyż nie informuje o dodatkowych kosztach. To RRSO wpływa na ostateczną kwotę do spłaty. Według dostępnych rankingów kredytów hipotecznych najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych znalazło się w produktach takich banków jak PKO BP czy ING Bank Śląski.
Warto zauważyć, że oprocentowanie można podzielić na oprocentowanie realne i nominalne. Oprocentowanie nominalne stanowi część oprocentowania realnego (dotyczy tylko kapitału kredytu). Z kolei oprocentowanie realne obejmuje takie składowe jak prowizje i opłaty dodatkowe, czyli ogół kosztów kredytu. Samo oprocentowanie nie jest wystarczające do oceny kosztów kredytu, gdyż nawet forma spłaty ma wpływ na jego koszt. Wybierając ratę malejącą kapitałowa część raty to suma uzyskanego kredytu, która została podzielona na liczbę lat kredytowych. Natomiast odsetkowa część raty z kolei powstaje poprzez podzielenie oprocentowania na 12 części (czyli rok) i pomnożenie przez bieżące saldo zadłużenia, co daje wysokość miesięcznych odsetek od kredytu. W przypadku rat malejących w miarę spłaty wysokość kredytu zmniejsza się, a tym samym maleją odsetki i mniejsza jest rata.